Note conjoncturelle
Lettre de conjoncture
- Christophe Fedrighi
- 31 mai 2020
Chers amis, Chers partenaires,
Voilà plus de 27 ans que nous exerçons notre métier de conseil en placement immobilier et observons l’évolution des marchés financiers. Nous avons traversé ensemble de nombreuses crises, mais il faut avouer que celle que nous vivons est aussi inattendue qu’incroyable !
- Avant l’apparition du COVID 19, le contexte géo politique était déjà très particulier. La guerre économique engendrée par Donald TRUMP a obligé la BCE (Banque Centrale Européenne) à prêter de l’argent à des taux négatifs pour maintenir une parité euro/dollar compétitive.
Conséquences de ce bras de fer : les taux de rendement de l’épargne réglementée ont chuté et les placements financiers dits de bon père de famille ne rapportent pas plus que l’inflation par ailleurs quasi nulle. Il est même envisagé par des économistes de renom de voir apparaitre des taux de rendements négatif sur les contrats d’assurance vie en euros !
- Avec la propagation du COVID 19 nous avons été contraints au confinement dans la quasi-totalité des pays développés et à un arrêt brutal de grands nombre d’activités qui a impacté les économies de toutes les nations.
QUE SERA LE MONDE POST CORONAVIRUS ?
La récession inéluctable s’annonce comme historique et les taux de croissance négatifs du PIB (1er trimestre 2020) le confirment (France -6%, USA -5%). Si le « déconfinement » tant attendu doit permettre une reprise progressive de l’activité, le F.M.I. anticipe une baisse de croissance de – 3% pour 2020 et espère un rebond en 2021. Aujourd’hui le constat est brutal :
- Avec les mesures de confinement et l’arrêt de l’appareil productif nous assistons à un choc de l’Offre qui créera sans nul doute un effet inflationniste, mais pour l’heure l’incertitude sur les résultats des entreprises reste importante, et tous les indices boursiers s’effondrent comme des châteaux de cartes.
- Une remise en cause mondiale de la globalisation et un changement de modèle économique sont annoncés par de nombreux économistes. On entre dans l’ère de la distanciation physique, du numérique et de l’intelligence artificielle, et si chaque état a mis en œuvre un plan de soutien qui devrait être suivi d’un plan de relance, force est de constater que les solutions ne sont pas pléthoriques.
- Pour soutenir l’économie, les pays développés ont fait le choix d’augmenter leur dette, afin de maintenir l’appareil productif en capacité de repartir rapidement et les banques centrales font tourner la « planche à billet » afin de monétiser cette dette.
- Point positif, les taux de crédits resteront très bas, pendant une longue période afin de favoriser les investissements.
QUELS INVESTISSEMENTS PRIVILEGIER ?
Les plus joueurs d’entre nous diront qu’il faut entrer dans le marché boursier quand il est au plus bas … Pas faux, mais pour quelle quote-part de son capital et pour quel niveau de risque ?
Si nous connaissons tous l’adage populaire « Il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier », force est de constater aujourd’hui que le panier est percé !… Pour combien de temps ?… Nul ne le sait. L’ensemble de ces raisons invite les investisseurs à réorienter leur capital et leur épargne vers des solutions patrimoniales décorrélées des marchés financiers, des solutions plus rentables et plus sécurisées, comme la Pierre.
Actif patrimonial préféré des français, l’immobilier a toujours été considéré, à juste titre, comme un rempart contre l’inflation, une valeur refuge et un actif de référence offrant sécurité et pérennité à défaut de liquidité instantanée.
De surcroit à l’heure où les taux de crédit sont au plus bas, le placement immobilier est le seul actif constitutif par emprunt qui permet de « se créer de la richesse sans en avoir ».
En cette période complexe où les taux de rendement de l’épargne financière et les taux de crédit fondent comme neige au soleil, les actifs immobiliers ont acquis à juste titre le statut légitime d’actifs de rendement et constituent la classe d’actif qui présente le meilleur ratio Performance/Risque.
QUELS IMPACTS DU COVID 19 SUR L’IMMOBILIER DE RENDEMENT ?
Si les secteurs de l’immobilier du tourisme et de l’immobilier d’affaire ont été jusqu’à présent relativement sécure, ils se trouvent fortement fragilisés par la crise sanitaire, le déplacement contrôlé des populations et la récession. En l’attente d’une reprise durable la prudence s’impose sur cette catégorie d’actifs.
A l’inverse, l’immobilier d’habitation offre le double avantage d’être un marché pérenne (demande locative > Offre), encadré par l’Etat et soutenu par un ensemble de dispositions fiscales.
En cette période de crise, le législateur a imposé le paiement des loyers afin de ne pas pénaliser les investisseurs. L’Indice de Revalorisation des Loyers (I.R.L), mis en place par Monsieur Borloo pour remplacer l’indice INSEE), est revalorisé en fonction de l’inflation.
Tous nos programmes immobiliers bénéficient d’autre part de la Garantie totale Foncia (Garantie illimité en montant et temps, sans franchise, 100 % du loyer et des charges, payés par Foncia sur fonds propres). Le risque de loyer impayé est ainsi éliminé.
CONCLUSIONS
Marché porteur, Evolution des normes constructives, Loi SRU, Soutien de l’Etat, demande locative supérieur à l’offre, sont autant de facteurs qui font de l’immobilier d’habitation un marché pérenne et dynamique pour de nombreuses années.
Actifs indispensables à toutes stratégies patrimoniales, l’immobilier d’habitation permet de répondre à différents objectifs :
- Défiscaliser son Impôt sur le Revenu (I.R) ou son Impôt sur les sociétés (I.S),
- Générer des revenus ou des rentes nets d’impôts,
- Anticiper une transmission,
- Préparer une succession non taxée,
- Protéger sa famille.
Autant d’atouts que possèdent les actifs immobiliers dans le neuf ou dans l’ancien !