Note technique — Crédits immobiliers

Crédits immobiliers,
vers une norme contraignante

Crédits immobiliers, vers une norme contraignante
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Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a tenu sa vingt neuvième séance mardi 15 juin 2021, sous la présidence de Bruno Le Maire, Ministre de l‘Économie, des Finances et de la Relance.

Depuis l’adoption des recommandations du 20 décembre 2019 et du 27 janvier 2021, le HCSF a constaté que la dérive progressive des conditions d’octroi observée depuis quelques années semble s’être interrompue, sans que l’accès des ménages au crédit immobilier en soit affecté.

La part de crédits présentant des taux d’endettement élevés ou des durées longues a significativement baissé, et dans le même temps, la production de crédit immobilier s’est poursuivie à un rythme élevé et sur des bases plus saines.

Elle a atteint un niveau record en avril 2021 et les taux d’intérêt se situent à leur plus bas niveau historique.

RAPPEL DES RECOMMANDATIONS DU 27 JANVIER 2021

Pour mémoire, le HCSF a adopté le 27 janvier 2021 la recommandation R-2021-1 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France. Cette recommandation a été accompagnée d’une notice qui en précise les points suivants :


LE « TAUX D’EFFORT »

  • Ratio à prendre en considération : le ratio à prendre en considération pour l’octroi de crédit est le « Taux d’effort », qui se substitue au ratio « Taux d’endettement » ;
  • Taux maximum : le « taux d’effort » maximum passe de 33% à 35%, toutefois, la méthode de calcul du ratio a subi quelques modifications ;
  • Méthode de calcul du « Taux d’effort» :
    le ratio comprend :
    • Au numérateur les annuités (Intérêts et capital) de tous les emprunts quels qu’en soit leur nature, auxquelles se rajoutent désormais les assurances emprunteur,
    • Au dénominateur les revenus nets imposables majorés des abattements forfaitaires pris en compte et minorés des revenus exceptionnels non récurrents.


NB.
1 :
S’agissant des revenus fonciers, le HCSF précise que le revenu à prendre en compte est le « revenu brut avant déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur».

NB. 2 : L’appréciation des revenus peut prendre en compte le cas échéant :
— 
d’une part les loyers futurs tirés de la location du bien objet du prêt,
— d’autre part le montant annualisé des réductions d’impôts accordées dans le cadre du dispositif prévu à l’art. 199 novovicies du CGI (Cf.: Loi Pinel).



LA DURÉE DE CRÉDIT OU « MATURITÉ MAXIMALE »

  • Définition : Le terme« Maturité du crédit » est substitué au terme « durée de crédit »;
  • Maturité maximale : La durée maximale ou « Maturité maximale » du crédit est fixée à 25 ans.
  • Tolérance maximale de 2 ans : L’appréciation de la maturité maximale peut prendre en compte un différé d’amortissement dans des cas la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit.

Une tolérance maximale de 2 ans de différé d’amortissement s’ajoute ainsi à la limite de maturité à 25 ans pour les crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf en état futur d’achèvement et /ou ceux liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération ;



MARGE DE FLEXIBILITÉ DES BANQUES

A la discrétion des banques, une part de la production de nouveaux prêts pourra s’écarter du respect des critères de maturité et de taux d’effort.

Cette marge de flexibilité pourra atteindre 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits.

Afin de favoriser l’accession à la propriété une part d’au moins 80 % de cette marge de flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale et une part d’au moins 30 % de la flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants.

VERS UNE NORME CONTRAIGNANTE

Enfin, et comme il l’avait annoncé à l’issue de sa séance du 17 décembre 2020, le HCSF a rappelé qu’il traduira au cours de l’été 2021 cette recommandation en une norme contraignante, qui s’imposera juridiquement.

En faisant évoluer le taux d’effort maximum de 33% à 35%, le HCSF a confirmé sa volonté de donner un peu de souffle aux Français pour l’obtention de leurs crédits immobiliers.

Dans le même temps il en a profité pour apporter quelques précisions pas forcément profitables pour tous les emprunteurs qui hérisseront sans doute quelques établissements bancaires.

Sources : Recommandation n’ R-HCSF-2021-1, Communiqués de presse HSCF du 28/01/2021 et du 15/06/2021.

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