Qu’est-ce que la Défiscalisation ?
Toute disposition fiscale obéit à une volonté gouvernementale pour répondre à des besoins identifiés :
 Favoriser la création de logements locatifs,
Sauvegarder les centres anciens des communes,
Réhabiliter les immeubles classés,
Développer des Zones de Revitalisation Rurale,
Dynamiser les Départements d’outre-mer...
Dès lors que nous investissons sur l’un de ces axes prioritaires, l’Etat nous restitue tout ou partie de l’impôt dû. Plusieurs dispositifs complexes existent, tels que les lois de Robien, Borloo, Demessine, Girardin, L.M.P. etc…
Mais comment fonctionnent ces lois et à qui s’adressent-elles ?
Notre premier rôle est de vérifier quel est le dispositif fiscal le mieux adapté à vos objectifs patrimoniaux et financiers tout en présentant le maximum de sécurité. Pour cela nous réalisons un Diagnostic Patrimonial.
 Principes généraux
Toute disposition fiscale obéit à une volonté gouvernementale pour répondre à des besoins identifiés :
Favoriser la création de logements locatifs,
Sauvegarder les centres anciens des communes,
Réhabiliter les immeubles classés,
Développer des Zones de Revitalisation Rurale,
Dynamiser les Départements d’outre-mer…
Dès lors que nous investissons sur l’un de ces axes prioritaires, l’Etat nous restitue tout ou partie de l’impôt dû.
Plusieurs dispositifs complexes existent, tels que les lois de Robien, Borloo, Demessine, Girardin, Malraux, L.M.P. etc…
Mais comment fonctionnent ces lois et à qui s’adressent-elles ?
Le rôle des Conseillers agrées OBSITAS est de vérifier quel est le dispositif fiscal le mieux adapté aux objectifs patrimoniaux et financiers de chaque investisseur.
Lois de finances
Lois de finances : Défiscaliser, c’est se constituer un patrimoine immobilier
financé en grande partie par des tiers (les locataires)
et des économies d’impôts
LOI BORLOO
Personnes concernées
Les contribuables qui payent au moins 4 500 € d’impôts et qui disposent au minimum d’une épargne mensuelle de 450 € pour équilibrer l’opération
Nature de la défiscalisation
Déduction des revenus fonciers
Caractéristiques
Achat de logements neufs
Avantage fiscal
Possibilité de déduire des revenus fonciers jusqu’à 65 % du prix d’acquisition du logement sur 15 ans et de bénéficier d’un abattement sur les loyers de 30 %.
Comme pour tout investissement immobilier locatif, vous pouvez également déduire de vos revenus fonciers :
les intérêts d’emprunts
les charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion)
les frais d’assurance
Durée du dispositif Borloo
Engagement de location du logement nu pendant 9 ans minimum, prorogeable ensuite deux fois trois ans (15 ans maximum)
Déduction spécifique :
Abattement de 30 % sur les loyers
Conditions particulières
Respect par l’investisseur de plafonds de loyers, déterminées en fonction d’un zonage prédéfinie (zone A, zone B1, zone B2, zone C), et de plafonds de ressources du locataire (équivalents aux plafonds des Prêts Locatifs Intermédiaires)
DE ROBIEN RECENTRE
Personnes concernées
Les contribuables qui payent au moins 4 500 € d’impôts et qui disposent au minimum d’une épargne mensuelle de 450 € pour équilibrer l’opération
Nature de la défiscalisation
Déduction des revenus fonciers.
Caractéristiques
Achat de logements neufs
Avantage fiscal
Possibilité de déduire des revenus fonciers
50 % du prix d’acquisition du logement sur 9 ans.
Comme pour tout investissement immobilier locatif, vous pouvez également déduire de vos revenus fonciers :
les intérêts d’emprunts
les charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion)
les frais d’assurance
Durée du dispositif Robien recentré
Engagement de location du logement nu à titre de résidence principale à un tiers pendant 9 ans minimum, non prorogeable
Déduction spécifique :
Aucune
Conditions particulières
Respect par l’investisseur de plafonds de loyers, déterminées en fonction d’un zonage prédéfinie (zone A, zone B1, zone B2, zone C).
GIRARDIN PARTICULIERS
Personnes concernées
Contribuables payant au moins 8 000 € d’impôts annuels
Nature de la défiscalisation :
Réduction d’impôt
Caractéristiques :
Achat de logements neufs dans l’outre-mer : DOM (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion) et Polynésie Française principalement
Avantage fiscal :
Le contribuable qui réalise l’acquisition d’un logement neuf outre-mer dans le but de le louer à un locataire à titre de résidence principale peut bénéficier d’une réduction d’impôt de :
40 % du prix d’acquisition pour les investissements réalisés dans le secteur locatif libre (pas de plafonds de loyers),
La réduction d’impôt est étalée sur 5 ans, à raison de 8 % par an
50 % du prix d’acquisition pour les investissements réalisés dans le secteur locatif intermédiaire (obligation de plafonds de loyers).
La réduction d’impôt est étalée sur 5 ans, à raison de 10 % par an
Ces taux sont majorés de 10 points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible et de 4 points lorsque sont réalisées des dépenses visant la production d’énergies renouvelables (énergie solaire, éolienne,…)
Soit une réduction d’impôt qui peut être porté au maximum à 64 % (50+10+4) !
NB : Pour les investissements réalisés en 2008, le montant de la réduction
d’impôt est plafonné à 2 058 € HT (soit 2 232,93 € TTC) par mètre carré de
surface habitable augmenté de la surface de la varangue (limitée à 14 m²).
Durée du dispositif :
Secteur locatif libre : engagement de location du logement nu à titre de résidence principale à un tiers pendant 5 ans minimum
Secteur locatif intermédiaire : engagement de location du logement nu à titre de résidence principale à un tiers pendant 6 ans minimum
Déduction spécifique :
Aucune
Conditions particulières :
Secteur locatif libre : n’est soumis à aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire
Secteur locatif intermédiaire : respect par l’investisseur de plafonds de loyers et de plafonds de ressources pour les locataires
Règle de non-cumul :
Lorsque le contribuable applique cette réduction d’impôt, il ne peut pas bénéficier de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global pour un même logement.
GIRARDIN IS
Les investissements, dans le secteur de l’immobilier réalisés dans les DOM-TOM, par une société soumise à l’IS ouvrent droit à une déduction du résultat soumis à l’IS de l’entreprise l’année ou s’effectue l’acquisition, sous réserve du respect de plusieurs conditions :
Le bien doit être acquis neuf et destinée à la location nue en tant que résidence principale du locataire
La location doit être effective pour une durée minimale de 6 années
Les ressources du locataire ainsi que les loyers sont plafonnés par un décret annuel qui rehausse ces plafonds chaque année
Avantage fiscal
La société taxable à l’IS pourra déduire de son résultat comptable 100 % du montant de l’acquisition (ou du prix de revient de la construction) réalisant ainsi une économie de l’IS au taux plein.
Conditions particulières
La déduction est effective sur le résultat de l’exercice au cours duquel le logement est achevé et livré.
L’investissement peut se faire au travers d’une SCI créée pour l’occasion (filiale à 99,9 % de la première qui opte pour l’IS) qui fera l’acquisition.
Dans ce cas, le fait générateur de la défiscalisation est la souscription au capital de la SCI.
MALRAUX
Personnes concernées:
Investisseurs fortement imposés (TMI à 40 %)
Nature de la défiscalisation :
Imputation du déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant
Caractéristiques :
Opérations de restauration immobilière dans un secteur sauvegardé ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP)
Le régime Malraux accorde ainsi aux investisseurs la possibilité de déduire de leur revenu global (et non de ses seuls revenus fonciers), sans limitation de montant, les dépenses issues des travaux de restauration.
Avantage fiscal :
travaux de démolition,
travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs existants,
travaux de transformation en logements de certaines parties de l’immeuble
non habitables (ex : combles, greniers, etc…)
etc…
En revanche, les dépenses relatives aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.
En clair, l’investisseur ne peut déduire que les dépenses des travaux qui respectent le volume bâti existant de l’immeuble.
Durée du dispositif :
Engagement de location du logement nu à titre de résidence principale à un tiers pendant 6 ans minimum
Déduction spécifique :
Aucune
Conditions particulières :
L’initiative des travaux doit absolument provenir des investisseurs, et non de l’opérateur, sous peine de voir requalifier l’opération.
La déduction n’est accordée que pour un logement par foyer fiscal.
Demessine
Personnes concernées :
Dispositif adapté aux contribuables payant entre 1 500 et 4 000 € d’impôts par an
Nature de la défiscalisation :
Réduction d’impôt
Caractéristiques :
Achat de logements neufs (ou en état futur d’achèvement) dans une résidence de tourisme classé, située en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR)
Avantage fiscal :
Réduction d’impôt égale à 25 % de votre acquisition plafonnée à 50 000 € (célibataire) ou 100 000 € (couple marié).
La réduction est étalée sur 6 ans à raison d’un quart de l’avantage fiscal maximal chaque année (soit une réduction d’impôt maximale de 2 083 € annuelle pour un célibataire et de 4167 € pour un couple marié)
NB : L’investisseur peut en outre récupérer le montant de la TVA ayant grevé son acquisition du logement neuf (contrepartie : obligation de louer le logement pendant au moins 20 ans)
Comme pour tout investissement locatif, vous pouvez également déduire de vos revenus fonciers :
les intérêts d’emprunts
les charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion)
les frais d’assurance
Durée du dispositif :
Engagement de location du logement nu à un exploitant de résidence de tourisme pendant 9 ans minimum
Déduction spécifique :
Aucune
Conditions particulières :
L’investisseur peut s’octroyer une période de jouissance du logement à un tarif préférentiel (jusqu’à 8 semaines par an)
LMP
Personnes concernées
Propriétaires bailleurs de biens loués meublés dont les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 €
Type d'avantage fiscal
Imputation des déficits sur les revenus globaux
Conditions à respecter
Réaliser plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou plus de 50% des ressources du foyer fiscal. Etre inscrit au RCS.
Dispositif
A la différence du loueur meublé non professionnel (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans le cadre du loueur meublé professionnel (LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de l'article 151 septies du CGI, l'exploitation de locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23 000 €.
Investisseurs concernés
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut d’abord être inscrit comme tel au registre du commerce et des sociétés et réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé ou tirer au moins 50 % de ses revenus globaux de cette activité.
Obligations à respecter
Tenue d'une comptabilité spécifique
Etre loueur en meublé professionnel implique le tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.
Avantage fiscal
L’un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global, à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.
Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt, et les éventuels frais d’étude et de recherche.
Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d’allocation familiale.
Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls recettes locatives .
Exception à ce principe, elles sont imputables sur le revenu global dans la mesure ou il s’agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l’immeuble, de travaux engagés avant l’arrivée du locataire, de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.
Option pour le réel simplifié
Pour plus de simplification dans les déclarations, on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié.
Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.
Calcul de l'amortissement
Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (vingt ou vingt-cinq ans pour le logement, cinq ans environ pour le mobilier).
Toutefois, depuis 1996, l’amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où, ajouté aux autres charges déductibles, il annule les revenus imposables. Il ne peut donc pas, par lui-même, créer de déficit reportable.
Plus-values
Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l’exonération des plus-values est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n’excèdent pas 250 000 € la dernière année d'exploitation, après au moins cinq années d’exploitation.
En outre, il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de détention du bien mais celui de l’activité de loueur.
Cette exonération s’applique également si l’activité de loueur est exercée par le biais d’une EURL ou d’une SARL de famille à la condition express que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.
Impôts locaux
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception faite des deux premières années s’ils investissent dans le neuf. Par ailleurs, ils sont assujettis à la taxe professionnelle.
Impôt de Solidarité sur la Fortune
Depuis la loi de finance pour1999, ne sont exonérés d’ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes : retirer de leur activité de location meublée à la fois 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50 % de leurs revenus
LMNP
Personnes concernées
TMI faibles et moyens.
Nature de la défiscalisation :
Pas de d’économies d’impôts au départ mais des revenus complètement défiscalisés au bout de 20 ans.
Caractéristiques :
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) se définissent par défaut : ce sont ceux qui ne remplissent pas les critères de la location meublée professionnelle (LMP)
Le LMNP concerne aussi bien les logements neufs que les logements anciens.
Il peut prendre plusieurs formes : location d’appartements meublés, location d’une partie de la résidence principale, location de logements situés en résidence avec services (résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées,…)
Avantage fiscal :
Les loueurs en meublés relèvent de la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
A ce titre, ils peuvent choisir entre plusieurs régimes d’imposition :
Micro-BIC :
Réservé aux loueurs percevant moins de 76 300 € de loyers annuels.
Un abattement forfaitaire de 68 % sur les recettes locatives perçues leur est donc accordé, mais en contrepartie, aucune charge n’est déductible au réel.
Régime du réel simplifié :
Régime obligatoire pour les loueurs dont les recettes sont supérieures à 76 300 € et optionnel pour les micro-loueurs.
En contrepartie du choix de ce régime, les loueurs peuvent :
récupérer la TVA ayant grevé l’acquisition du logement dans une résidence avec services (résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées,…)
déduire les charges au réel
amortir le bien
Durée du dispositif :
Au minimum 30 ans
|
