 Principes généraux
Toute disposition fiscale obéit à une volonté gouvernementale pour répondre à des besoins identifiés :
 Favoriser la création de logements locatifs,
Sauvegarder les centres anciens des communes,
Réhabiliter les immeubles classés,
Développer des Zones de Revitalisation Rurale,
Dynamiser les Départements d’outre-mer…
Dès lors que nous investissons sur l’un de ces axes prioritaires, l’Etat nous restitue tout ou partie de l’impôt dû.
Plusieurs dispositifs complexes existent, tels que les lois de Scellier, Scellier Outre-mer, Girardin, L.M.P. Demessine, etc…
Mais comment fonctionnent ces lois et à qui s’adressent-elles ?
Notre premier rôle est de vérifier quel est le dispositif fiscal le mieux adapté à vos objectifs patrimoniaux et financiers tout en présentant le maximum de sécurité. Pour cela nous réalisons un Diagnostic Patrimonial.
Lois de finances
Défiscaliser, c’est se constituer un patrimoine immobilier financé en grande partie par des tiers (les locataires) et des économies d’impôts.
Voici les principales lois de finances que nous avons sélectionnées et qui permettent à nos clients d'investir dans de l'immobilier traditionnel, garantissant un investissement "liquide", sécuritaire et pérenne :
LOI SCELLIER
Personnes concernées
Les contribuables (personne physique, personne physique en indivision, ou associés d'une SCI non soumise à l'IS) qui payent au moins 3 000 € d'impôts et qui disposent au minimum d'une épargne mensuelle de 300 € pour équilibrer l'opération.
Logement concernés
Les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2012,
Les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2012 d'une déclaration d'ouverture de chantier.
Les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'art.6 de la loi N°89-462 du 06 Juillet 1989 et qui font l'objet entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2012 d'une déclaration d'ouverture de chantier.
Les logements doivent se situer en zone A, B1 ou B2. Ces zones ont été définies par décret et correspondent à un déséquilibre entre l’offre et la demande de biens locatifs. Les logements en zone C ne sont éligibles que sur agrément ministériel.
Remarque
Les biens démembrés ne sont pas éligibles aux dispositions de la loi Scellier.
Nature de la défiscalisation
Réduction d'impôt calculée sur le prix de revient retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 euros. Elle ne peut s'appliquer qu'à un seul logement par an.
Montant de la réduction d’impôt
Le montant de la réduction est différent suivant que le logement respecte ou non la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation).
Le logement respecte les exigences de la norme BBC :
o 25% pour les logements acquis ou construits en 2010 et 2011,
o 20% pour les logements acquis ou construits en 2012.
Le logement ne respecte pas les exigences de la norme BBC :
o 25% pour les logements acquis ou construits en 2010,
o 15% pour les logements acquis ou construits en 2011,
o 10% pour les logements acquis ou construits en 2012.
La réduction d'impôt est répartie sur 9 ans à raison de 1/9eme par an.
En contrepartie, l’acquéreur s’engage à :
Louer le logement nu à titre de résidence principale d’un locataire pendant au moins 9 ans, sans possibilité de prorogation,
Respecter un plafonnement de loyers défini chaque année par décret.
Remarque
La location est possible à un membre de la famille de l’acquéreur, ascendant ou descendant, ne faisant pas partie de son foyer fiscal.
Avantages supplémentaires (Scellier intermédiaire)
En contrepartie du respect d’un plafonnement de loyers inférieur au Scellier "classique" et d’un plafonnement de ressources du locataire, l’acquéreur à droit à des avantages fiscaux supplémentaires :
Au terme des 9 premières années de location, possibilité de proroger la location pour une période de 3 ans avec une réduction d’impôt complémentaire de 2% par nouvelle année de location, soit 6% au total.
Au terme de la 12ème année de location, possibilité de proroger une nouvelle fois la location pour une seconde période de 3 ans avec le même avantage fiscal. Au terme des deux périodes de 3 ans, la réduction d’impôt supplémentaire est donc de 12%.
Abattement forfaitaire sur les loyers de 30%.
Remarque
En loi Scellier "intermédiaire", la location à un membre de sa famille n’est pas possible.
Important
Le taux de la réduction d’impôt est déterminé par la date d’acquisition du logement (acte authentique)
La réduction s’applique sur les revenus de l’année d’achèvement du logement (acquisition en VEFA) ou de l’année de son acquisition (logement acquis achevé),
Lorsque la réduction d'impôt au titre d'une année excède l'impôt du au titre de cette même année, le solde de la réduction d'impôt peut être imputé sur l'impôt des années suivantes jusqu'à la 6eme incluse. Priorité est donnée aux plus anciens reports jusqu'aux plus récents et ce avant la réduction d'impôt de l'année N.
L’investissement locatif Scellier est soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Charges imputables sur les revenus fonciers :
les intérêts d’emprunts,
les charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, les primes d’assurance,…).
LOI SCELLIER OUTRE MER
Personnes concernées
Les contribuables (personne physique, personne physique en indivision, ou associés d'une SCI non soumise à l'IS) qui payent au moins 7 000 € d'impôts et qui disposent au minimum d'une épargne mensuelle de 300 € pour équilibrer l'opération.
Logements concernés
Logements neufs acquis achevés ou en état futur d’achèvement entre le 29 mai 2009 et le 31 décembre 2013,
Logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet entre le 29 mai 2009 et le 31 décembre 2013 d’une déclaration d’ouverture de chantier.
Nature de la défiscalisation
Réduction d'impôt calculée sur le prix de revient retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 euros. Elle ne peut s'appliquer qu'à un seul logement par an
Montant de la réduction d'impôt
40% du prix de revient de l’acquisition pour les logements acquis entre le 29 mai 2009 et le 31 décembre 2011,
35% du prix de revient de l’acquisition pour les logements acquis entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013.
La réduction d’impôt s’impute à raison de 1/9ème par an pendant 9 ans.
En contrepartie, l’investisseur s’engage à :
Louer nu au moins 9 ans à un locataire qui en fera sa résidence principale,
Respecter un plafonnement de loyer spécifique au DOM.
Avantages supplémentaires Scellier Outre Mer "intermédiaire"
En contrepartie du respect d’un plafonnement de loyers inférieur au Scellier Outre Mer "classique" et du respect d’un plafonnement de ressources du locataire, l’acquéreur à droit à des avantages supplémentaires :
Au terme des 9 premières années de location, possibilité de proroger la location pour une période de 3 ans avec une réduction d’impôt complémentaire de 2% par nouvelle année de location, soit 6% au total.
Au terme de la 12ème année de location, possibilité de proroger une nouvelle fois la location pour une seconde période de 3 ans avec le même avantage fiscal. Au terme des deux périodes de 3 ans, la réduction d’impôt supplémentaire est donc de 12%.
Abattement forfaitaire sur les loyers de 30%.
Important
Comme pour la loi Scellier "classique" le taux de la réduction d'impôt est de 40% jusqu'au 31/12/2011, mais il est maintenu à 35% du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 (NB : les investissements en Scellier Outre-mer ne se réaliseront qu'en secteur intermédiaire à dater du 1er janvier 2014).
Généralités
En Scellier Outre Mer "libre", la location à un membre du foyer fiscal est interdite,
En Scellier Outre Mer "Intermédiaire" la location à un ascendant ou à un descendant est interdite,
Réduction d'impôt calculée sur le prix de revient retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 euros. Elle ne peut s'appliquer qu'à un seul logement par an.
Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt du au titre de cette même année, le solde de la réduction d’impôt peut être imputée sur l’IR des années suivantes jusqu’à la 6ème incluse. Priorité est donnée aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce avant la réduction d’impôt de l’année N,
Il n’est pas possible de démembrer le bien immobilier.
L’investissement locatif Scellier Outre Mer est soumis au plafonnement global des niches fiscales.
La réduction d’impôt Scellier Outre Mer ne peut se cumuler avec la réduction d’impôt liée à la loi "Girardin Particulier", pour le même logement.
Charges imputables sur les revenus fonciers :
les intérêts d’emprunts,
les charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, les primes d’assurance…).
LOI GIRARDIN PARTICULIERS
Personnes concernées
Les contribuables (personne physique, personne physique en indivision, ou associés d'une SCI non soumise à l'IS) qui payent au moins 8 000 € d'impôts et qui disposent au minimum d'une épargne mensuelle de 500 € pour équilibrer l'opération.
Nature de la défiscalisation :
Elle concerne les investissements dans l’immobilier neuf, effectué par des particuliers qui s’engagent à louer nu et de manière continue, pendant 5 ou 6 ans (secteur "libre" ou "intermédiaire"), le logement auprès d’un locataire qui en fera sa résidence principale.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée en fonction du secteur choisi ("libre" ou "intermédiaire").
La réduction d’impôt s’applique l’année correspondant à la Date d’Achèvement des Travaux du logement (DAT). Pour une DAT 2010 (au plus tard le 31/12), la réduction d'impôts s'applique sur les revenus 2010 (déclaration d'impôts 2011).
Logements concernés
Logements neufs acquis dans l’outre-mer : DOM (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion) et Polynésie Française principalement.
Avantage fiscal :
Le contribuable qui réalise l’acquisition d’un logement neuf outre-mer dans le but de le louer à un locataire à titre de résidence principale peut bénéficier d’une réduction d’impôt de :
Secteur locatif "libre"
40 % du prix d’acquisition pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2010
30% pour les investissements réalisés jusqu'au 31/12/2011.
Secteur locatif "intermédiaire"
50 % du prix d’acquisition pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2010,
45% pour les investissements réalisés en 2011,
35% pour les investissements réalisés jusqu'au 31/12/2012.
La réduction d’impôt est supprimée après cette date.
La réduction d'impôt est majorée de 10% lorsque le logement est situé dans une ZUS/ZRU/ZFU et de 4% lorsque les logements utilisent une source d'énergie renouvelable (énergie solaire, éolienne,…).
Soit une réduction d’impôt qui peut être porté au maximum à 64 % (50+10+4) pour les acquisitions réalisés en 2010 en ZUS/ZRU/ZFU et qui utilisent une source d'énergie renouvelable
La réduction d’impôt est étalée sur 5 ans, à raison de 1/5ème par an.
Important
Pour les investissements réalisés en 2010, le montant de la réduction d’impôt est plafonné à 2 247 € HT (soit 2 438 € TTC) par mètre carré de surface habitable augmenté de la surface de la varangue plafonnée à 14 m².
Engagements de l’investisseur
Secteur locatif "libre" :
Engagement de location de 5 années effectives.
Secteur locatif "intermédiaire" :
Engagement de location de 6 années effectives,
Respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Déduction spécifique
Aucune.
Règle de non-cumul :
Un contribuable ne peut pas bénéficier de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global pour un logement pendant la durée de l’application de la réduction d’impôt sur ce même logement.
Plafonnement de la réduction d'impôt :
Pour les projets dont le permis de construire a été obtenu après le 1er Janvier 2009, le montant de la réduction d'impôt ne peut dépasser 40 000 euros par an ou, sur option, 15% des revenus imposables.
Cette réduction d'impôt entre en compte dans le plafonnement des niches fiscales.
Les acquisitions de logements ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 1er Janvier 2009 ne sont pas concernées par ce plafonnement.
GIRARDIN IS
Les investissements, dans le secteur de l’immobilier réalisés dans les DOM-TOM, par une société soumise à l’IS ouvrent droit à une déduction imputable sur le résultat soumis à l’IS de l’entreprise l’année ou s’effectue l’acquisition, sous réserve du respect de plusieurs conditions :
Le bien doit être acquis neuf et destinée à la location nue en tant que résidence principale du locataire
La location doit être effective pour une durée minimale de 6 années
Les ressources du locataire ainsi que les loyers sont plafonnés par un décret annuel qui rehausse ces plafonds chaque année
Avantage fiscal
La société taxable à l’IS pourra déduire de son résultat comptable 100 % du montant de l’acquisition (ou du prix de revient de la construction) réalisant ainsi une économie de l’IS au taux plein.
Elle déduira également chaque année les charges liées à son investissement (taxes foncières, intérêts d’emprunts, amortissement du bien…) et intégrera les montants de loyers perçus dans son chiffre d’affaire.
Conditions particulières
La déduction est effective sur le résultat de l’exercice au cours duquel le logement est achevé et livré.
L’investissement peut se faire au travers d’une SCI créée pour l’occasion (filiale à 99,9 % de la première qui opte pour l’IS) qui fera l’acquisition.
Dans ce cas, le fait générateur de la défiscalisation est la souscription au capital de la SCI.
PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES
Depuis le 1er Janvier 2010, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une réduction du montant de l'impôt dû, supérieure à un montant égal à 8% du revenu imposable servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues au I de l'article 197 augmenté de 20 000 euros.
Réductions exclues du plafonnement
Avantages fiscaux liés à la situation personnelle du contribuable et situations relevant de l'intérêt général (monuments historiques).
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